苏州.南京江北公寓价格反超住宅,苏州公寓还会远吗?

  • 编辑时间: 2020-05-22
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这次俱乐部在长三角区域考察公寓市场时,有很多新的发现,现在让我们梳理一下目前公寓市场存在的种种误解。

误解一:公寓的价格永远比住宅低

在长三角核心城市中,以杭州为例,目前部分区域公寓的价格已经接近住宅,比如未来科技城板块的公寓2.7万~2.8万/平米,而住宅均价为3万/平米。南京的公寓市场更加火爆,江北新区的公寓已经和住宅价格持平甚至反超住宅。

数据来源:房价行情平台

江浦

区域内在售的9个住宅项目中,比如毅达中心的均价区间除了没能超越雅居乐滨江国际和中建国熙台以外,已经基本和其余7个住宅项目并驾齐驱,且远远超过力标赞城的价格。

高新

高新也出现了公寓价格直逼住宅的架势。以纯新盘弘阳燕澜七缙为例,放风价达到18000元/㎡。而区域内的加推计划的住宅目前仅2家,均价竟也和公寓的价格差不多。

六合

六合的公寓价格也展现出惊人的一面,区域内御珑湾的公寓价格已达12000—15000元/㎡,而住宅项目的价格区间为10000—14000元/㎡。

误解二、公寓市场依然冷清

在进行本次公寓市场的考察中,我们明显发现,大家对购买公寓的认同感越来越高。对于大多数投资者,随着二套房首付比例的不断增大,资金压力也越来越大,而公寓由于不限购、不限贷、面积小、总价低,终于逆势而上成为市场新宠。

误解三、投资公寓越便宜越好

长三角各核心城市中,苏州公寓由于与住宅存在很大的价差,投资优势明显。但苏州公寓并不是投哪涨哪,一定要慎之又慎。

首先要清楚苏州各个区域的住宅均价,方便我们对各个区域有直观的认识。

图片来源:百度房价地图

接着我们要对整个苏州公寓市场的库存和供需情况有一个大致了解。

比如姑苏区酒店式公寓的供应量要大于需求量,成交量较为平稳。姑苏区库存量较大的项目基本位于火车站的平江新城板块,销量较为一般,那边的商业已接近饱和,供大于求。

数据来源:房天下

园区的供应量和需求量都不错,特别像苏州中心8号、东方之门等处于园区核心地段的项目,价格较高,销量可观,库存所剩不多。

吴中区库存量依然较大,尤其是一些位于木渎的项目,销售难度较大,去化周期较长,不少项目都是从几年前就开始售卖,但现在依然还处于在售状态。

数据来源:房天下

而像相城区和高新区,过去半年时间内,供应量均小于成交量,目前两区酒店式公寓的库存量也处于正常状态下。不过相城区的发展比较缓慢,不太建议公寓投资。

在我们在投资具体公寓项目时,除了对各区域住宅均价和公寓供需情况有一个大致了解,最重要的是必须找到该项目的闪光点。

项目应该具备以下一些要素:高端产业、商业核心、金融中心、富人区。这些要素中最重要的就是高端产业,没有高端产业,项目就是无水之源,无法提供源源不断的上升动力。没有高端产业,就没有高端人才,没有高端人才就没有高收入,没有高收入靠什幺去支撑地价和房价。

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接下来,我们还要把该项目和本区块同类产品相比较。该区块有没有其它公寓类产品存在,如果有,那幺该项目的核心竞争力是什幺?是品牌、物业、精装、还是湖景?投资就是要选择最具竞争优势的,没有任何亮点的投资毫无价值。

目前随着租售同权政策的不断深化,如果我们选择的公寓具有足够稀缺性,未来它的价格就具备追上甚至反超住宅的可能性。

作者:mkbjf04

未来科技城雅居乐苏州姑苏区酒店式公寓东方之门吴中区相城区